Procurarea/închirierea unei locuințe

1.

Dobândirea unei locuințe prin cumpărare

În cazul în care ați decis să procurați o locuință personală, trebuie să urmați următorii pași obligatorii:
1.1.
Încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică
1.1.1.
Procedura de autentificare

Contractele de vânzare-cumpărare în privința bunurilor imobile (cum sunt locuințele) se încheie în formă autentică, fiind supuse autentificării notariale de către un notar licențiat din Republica Moldova.

După ce ați identificat o locuință pe care intenționați să o cumpărați trebuie să vă adresați, împreună cu vânzătorul, la unul dintre notarii licențiați din Republica Moldova pentru a obține consultații juridice, verificarea documentelor prezentate de vânzător, redactarea contractului de vânzare-cumpărare și autentificarea acestuia.

Pentru a vă asigura că tranzacția pe care urmează să o faceți în calitate de cumpărător este una sigură, trebuie să solicitați următoarele acte/documente de la vânzător:

  • Actul de proprietate asupra bunului imobil;
  • Extrasul din Registrul bunurilor imobile (extrasul de la Cadastru) - acesta conține date despre proprietarul imobilului, suprafața, actul de proprietate al vânzătorului asupra bunului, grevările/ interdicțiile/ notările aferente bunului (după caz);
  • Evaluarea bunului imobil – actul de evaluare a bunului imobil (evaluarea Cadastrului), care determină valoarea imobilului realizată de către Oficiul Teritorial Cadastral;
  • Act ce confirmă plata impozitului pe imobil – dispoziția de plată achitată la bancă pentru impozitul imobiliar anual.

Prin autentificarea notarială a unui contract, notarul verifică următoarele aspecte:

  • capacitatea de exercițiu a părților – dacă au dreptul să încheie acte juridice;
  • capacitatea tranzacțională a părților – dacă au dreptul să încheie contractul respectiv;
  • dreptul vânzătorului asupra bunului supus vânzării;
  • legalitatea contractului – dacă contractul de vânzare-cumpărare corespunde normelor legale.

Autentificarea contractului se face de către un notar licențiat, căruia trebuie să îi prezentați următorul set de documente:

  • Actul de proprietate asupra bunului imobil, care poate fi oricare dintre următoarele:
  • contract de vânzare-cumpărare
  • contract de moștenire
  • contract de donație
  • proces verbal de recepție finală (pentru un contract de investiție)
  • hotărâre a instanței de judecată
  • Extrasul din Registrul bunurilor imobile (extrasul de la Cadastru), care conține datele despre proprietarul imobilului, suprafața, actul de proprietate al vânzătorului asupra bunului, grevările/ interdicțiile/ notările aferente bunului (după caz);
  • Actul de evaluare a bunului imobil, care determină valoarea imobilului așa cum a fost evaluată de către Oficiul Teritorial Cadastral;
  • Buletin de identitate (și Certificat de căsătorie/ divorț, dacă este cazul).

Dacă un contract de vânzare-cumpărare a fost autentificat de un notar, notarul poartă răspunderea legală pentru orice vicii juridice legate de acesta. Lista notarilor licențiați poate fi vizualizată accesând linkul: http://www.justice.gov.md/pageview.php?l=ro&idc=65

1.1.2.
Achitarea taxelor

Autentificarea notarială a unui contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil presupune achitarea următoarelor taxe:

  • taxa de stat – calculată ca 0,5% din valoarea tranzacției, dar nu mai puțin decât valoarea indicată în registrul bunurilor imobilelor;
  • taxa notarială - calculată ca procent din valoarea tranzacției, care poate varia între 1,3% și o,1%, după caz. Cuantumul minim al plății este de
    120 de lei.

Conform legislației taxele notariale sunt puse în sarcina cumpărătorului, dar normele legale permit să agreați cu cealaltă parte alte aranjamente.

1.2.
Înregistrarea dreptului de proprietate. Înregistrarea curentă a dreptului de proprietate (cu excepția moștenirii și a dreptului UAT și a statului)

Veți dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului doar după înregistrarea acestuia în Registrul bunurilor imobile.

în scopul înregistrării dreptului de proprietate asupra locuinței achiziționate, trebuie să vă adresați la serviciile cadastrale în cadrul ASP (http://asp.gov.md/ro/node/2491) și să depuneți următoarele documente:

  • documentul ce confirmă transmiterea dreptului de proprietate;
  • bonul ce confirmă achitarea serviciilor;
  • actul de identitate al solicitantului;
  • actul de identitate al soțului/soției (după caz);
  • certificatul de înregistrare a căsătoriei (după caz);
  • actul de identitate al reprezentantului și actul ce confirmă împuternicirile reprezentantului (dacă cererea o depune altcineva decât persoana care solicită înscrierea dreptului său de proprietate);
  • planul geometric al bunului imobil (dacă acesta lipsește la OCT);
  • certificatul de înregistrare a actelor stare civilă privind schimbarea numelui/ prenumelui/ patronimicului (după caz);
  • contract matrimonial (după caz).

Taxa de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate care se calculează în funcție de prețul bunului supus înregistrării (ca multiplu de 0,06% din prețul bunului) și variază în funcție de numărul de zile în care este necesară înregistrarea. Pentru detalii, vă rugăm să consultați  următorul link: http://asp.gov.md/ro/node/274.

După înscrierea dreptului de proprietate pe numele dumneavoastră, puteți să vă schimbați domiciliul/ reședința pe adresa locuinței noi.

1.3.
Contractul de investiții

Contractul de investiții este, de regulă, propus spre încheiere de către companiile de construcții în privința apartamentului care încă nu au fost finalizate.

Acesta NU reprezintă un contract de vânzare-cumpărare a acestui apartament, și nu deveniți proprietar al acestui apartament decât după darea în exploatare a imobilului respectiv.

Conform noilor prevederi ale Codului Civil din Republica Moldova (prevederi care au intrat în vigoare la 1.03.2019), trebuie să luați în considerare următoarele aspecte:

Contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:

  • numărul cadastral al bunului imobil în construcție;
  • numărul şi data eliberării şi expirării autorizației de construire în al cărei temei vânzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului;
  • datele de identificare a proiectului de construcție;
  • natura dreptului pe care vânzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum şi temeiul de dobândire a acestui drept. în cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei şi efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege şi, după caz, de actul de constituire a superficiei;
  • cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției şi altor părți comune care se transmite cumpărătorului;
  • dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
  • data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;
  • prețul total şi, după caz, graficul de plată a ratelor;
  • dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).

La contract se adaugă următoarele anexe:

  • copia de pe autorizația de construire;
  • copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.

înainte de încheierea contractului şi, la cererea cumpărătorului, oricând pe durata executării acestuia, vânzătorul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:

  • proiectul de construcție şi, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vânzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;
  • actul de constituire a condominiului şi, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum şi regulamentul condominiului;
  • identitatea antreprenorului şi a altor furnizori;

etapa actuală de executare a construcției.

1.4.
Modalități de finanțare
1.4.1.
Creditul imobiliar

Creditul imobiliar se acordă pentru:

  • cumpărarea unei noi locuințe cu stadiul de construcție finisat sau nefinisat;
  • modernizarea locuinței existente (reparație capitală, finisare, extindere);
  • construcția unei case;
  • procurarea unui teren pentru casă;
  • refinanțarea creditelor/ împrumuturilor imobiliare cu destinație locativă.

în general, la băncile din Republica Moldova puteți obține un credit imobiliar pe o perioadă de până la 20 de ani.

Pentru a beneficia de acest credit, trebuie să dispuneți de un salariu/ venit confirmat, iar rata lunară de plată nu trebuie să depășească, în general, 70% din venitul lunar net.

De asemenea, pentru a beneficia de creditul trebuie să participați cu mijloace proprii, în proporție de cel puțin 20-30% din valoarea bunului imobiliar achiziționat, sau, în cazul procurării locuinței şi dispunerii de asigurarea suficientă conform cerințelor băncii, şi fără mijloacele proprii din partea dumneavoastră.

Asigurarea creditului poate fi realizată prin unul dintre următoarele două moduri:

  • ipoteca asupra bunului imobil procurat sau altui bun imobil;
  • gajul mijloacelor bănești din contul de depozit.

Pentru a afla mai multe detalii despre condițiile specifice ale fiecărei bănci pentru acordarea unui credit imobiliar, adresați-vă uneia dintre băncile din Republica Moldova.

Lista cu toate băncile licențiate și datele de contact ale acestora este disponibilă la următorul link: https://www.bnm.md/ro/content/bancile-licentiate-din-republica-moldova

1.4.2.
Programul “Prima Casă'

Programul "Prima Casă" prevede ca cetățenii cu vârsta de până la 45 de ani pot să-și cumpere o locuință cu credite imobiliare garantate de stat.

Acesta este destinat tuturor cetățenilor Republicii Moldova cu o vârstă cuprinsă între 18 și 45 de ani, în special familiilor tinere și exclusiv pentru cele care nu au deținut în proprietate un imobil.

Avansul de care trebuie să dispuneți în cazul unui credit Prima Casă din Republica Moldova este de minim 10% din valoarea bunului imobiliar pe care doriți să îl achiziționați, iar cerințele pentru a beneficia de un astfel de credit sunt următoarele:

  • să fiți cetățean al Republicii Moldova angajat în țară;
  • să aveți vârsta de până la 45 de ani la momentul solicitării creditului pentru locuință;
  • să dispuneți de venituri pentru achitarea creditului pentru locuință, a cărui rată lunară, plus dobânda și comisionul de garantare, să nu depășească 50% din veniturile nete cumulative ale dumneavoastră și/sau ale familiei, precum și ale rudelor de gradul I;
  • să nu dețineți în proprietate exclusivă sau comună cu soţul/ soţia nicio locuință în decursul ultimelor 12 luni până la data solicitării creditului pentru locuință şi să nu aveți deja în derulare un credit pentru procurarea unei locuințe;
  • soțul/ soția să nu dețină în proprietate exclusivă nicio locuință în decursul ultimelor 12 luni până la data solicitării creditului pentru locuință şi să nu aibă deja în derulare un credit pentru procurarea unei locuințe;
  • să nu fi procurat o locuință anterior prin intermediul Programului Prima Casă;
  • prețul de procurare al locuinței să nu depășească suma de 1 milion de lei (aproximativ 49.200 euro);
  • termenul de rambursare a creditului pentru locuință, cu excepția achitării anticipate a acestuia, va fi de până la 25 de ani, dar nu va depăși vârsta standard de pensionare pentru limita de vârsta, stabilită de legislație;
  • locuința trebuie să fie asigurată la o companie de asigurări pe întreaga perioadă a creditului.

Pentru a beneficia de un credit imobiliar prin programul de stat ”Prima Casă”, trebuie să vă adresați uneia dintre băncile participante. Lista băncilor care au fost acceptate pentru participarea la acest Program este disponibilă la linkul: http://primacasa.gov.md/node/5

2.

Dobândirea unei locuințe prin închiriere

Dacă ați optat pentru închirierea unei locuințe, contractul de închiriere se încheie în formă scrisă simplă (nu necesită autentificare de către un notar licențiat) și nu este supus înregistrării în Registrul bunurilor imobile de către persoana fizică care închiriază bunul imobil. Proprietarul imobilului are obligația de a înregistra contractul de închiriere la autoritățile fiscale pentru scopul îndeplinirii de către acesta a obligațiilor fiscale.

în cazul în care intenționați să încheiați contractul de închiriere pe o perioadă mai mare de 3 ani (36 luni), acesta trebuie să fie inclus în Registrul bunurilor imobile pentru a deveni opozabil față de terți.

3.

Dobândirea unei locuințe prin moștenire (succesiune)

Succesiunea constituie una din modalitățile de dobândire a dreptului de proprietate asupra patrimoniului unei persoane fizice decedate, de către una sau mai multe persoane fizice, juridice sau stat.

Pentru a dobândi dreptul de proprietate în calitate de moștenitor trebuie să acceptați succesiunea. Acceptarea succesiunii este un act juridic unilateral prin care moștenitorul își exprimă propria sa voință de a primi succesiunea, și respectiv de a deveni în viitor proprietarul bunului moștenit.

Succesiunea se consideră acceptată când moștenitorul depune la notarul de la locul deschiderii succesiunii o declarație de acceptare a succesiunii sau intră în posesiunea patrimoniului succesoral.

Locul deschiderii succesiunii, raza teritorială în care trebuie să vă adresați unui notar, de regulă, este ultimul domiciliu al celui care lasă succesiunea.

Termenul de acceptare a succesiunii este de șase luni de la data deschiderii ei.